Việc ban hành bảng giá đất mới đang được các địa phương gấp rút triển khai theo chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tuy nhiên nhiều chuyên gia cảnh báo, nếu thiếu lộ trình và dữ liệu thực tiễn, bảng giá mới có thể tạo "cú sốc" cho thị trường bất động sản và nền kinh tế.
Tại phiên họp Ban chỉ đạo điều hành giá quý II/2025, Cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, các địa phương phải hoàn thành bảng giá đất mới trước ngày 31/12/2025 để áp dụng từ đầu năm 2026. Bảng giá đất là cơ sở quan trọng để xác định giá bồi thường khi thu hồi đất, tính thuế, phí, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Đánh giá về chủ trương này, các chuyên gia cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường là cần thiết, góp phần tăng thu ngân sách, hạn chế tình trạng "hai giá", và phản ánh đúng giá trị tài sản quốc gia. Tuy nhiên, nếu thực hiện thiếu đồng bộ và không dựa trên thực tế từng địa phương, chính sách này có thể dẫn đến hệ lụy lớn cho cả doanh nghiệp, người dân và thị trường.
Ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường ĐH Nguyễn Trãi – cho rằng cần có phương án điều chỉnh giá đất theo vùng, phù hợp với trình độ phát triển, mức độ đô thị hóa, thay vì áp dụng một mức điều chỉnh đồng loạt. “Tại các khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa, cần có lộ trình tăng dần để đảm bảo sinh kế người dân và tránh gây sốc cho thị trường”, ông Huy khuyến nghị.
Đồng thời, chuyên gia này đề xuất xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất mở, tích hợp từ cơ quan thuế, ngân hàng, các sàn giao dịch… để đảm bảo minh bạch, dễ tiếp cận và có phản biện từ người dân, doanh nghiệp. Bên cạnh đó, cần có cơ chế giãn, giảm nghĩa vụ tài chính cho người thu nhập thấp và quy định giới hạn biên độ điều chỉnh hàng năm để tránh biến động quá lớn.
Cùng quan điểm, ông Trần Khánh Quang – chuyên gia bất động sản – nhận định bảng giá đất sát thực tế sẽ giúp hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu từ đất và đảm bảo quyền lợi người dân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo, nếu điều chỉnh đột ngột, chi phí đầu tư sẽ tăng vọt, ảnh hưởng trực tiếp đến phân khúc nhà ở giá rẻ và trung cấp – vốn đang khan hiếm. Ngoài ra, chi phí đất đai tăng cao cũng có thể làm giảm sức hút đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực cần quỹ đất lớn như sản xuất và công nghiệp.
Thực tế tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – cho biết, Quyết định 79 về bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành cuối năm 2024 đang gây nhiều lo ngại. Theo ông, mức tính phần trăm khi chuyển mục đích sử dụng đất tại TP.HCM theo Nghị định 103/2024 quá cao, có trường hợp người dân phải nộp đến 80% giá đất. “Việc này khiến người dân phải bỏ ra hàng tỷ đồng cho một nền đất, không khác gì mua đất lần thứ hai”, ông Châu nhấn mạnh.
Ông Châu cũng cảnh báo, nếu giữ cách tính như hiện tại, nhiều người dân sẽ không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính, dễ dẫn đến gia tăng giao dịch “giấy tay”, gây rủi ro pháp lý và thất thu cho Nhà nước.
Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng bày tỏ lo ngại về quy định tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất một năm (0,25% - 1,5%), đặc biệt trong lĩnh vực cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cơ sở y tế, giáo dục, thể thao… có thể ảnh hưởng đến mục tiêu thu hút đầu tư và phát triển dài hạn.
.jpg)
