Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang thu hút sự quan tâm khi đề xuất Nhà nước giữ vai trò quyết định giá đất thay vì hoàn toàn theo nguyên tắc thị trường. Các chuyên gia cho rằng, đây là bước đi quan trọng để tăng tính điều tiết, song hiệu quả sẽ phụ thuộc lớn vào cơ chế triển khai và hệ thống dữ liệu đi kèm.
Theo bà Nguyễn Quỳnh Trang, Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá & Tư vấn Savills Hà Nội, việc Nhà nước trực tiếp định giá có thể giúp đảm bảo nguồn lực từ đất đai phục vụ lợi ích công cộng. Chính sách này cũng góp phần tạo khung giá rõ ràng hơn trong thu hồi đất, tính nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ.
Tuy nhiên, bà Trang cảnh báo: “Nếu thiếu hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến dự toán ngân sách mà còn tạo sự thiếu nhất quán giữa các địa phương.”
Bà nhấn mạnh, để Nhà nước không thất thoát giá trị từ đất đai, việc định giá cần dựa trên nguyên tắc công bằng và tham chiếu thị trường. “Giá trị đất tăng phần lớn nhờ đầu tư hạ tầng công, vì vậy Nhà nước xứng đáng chia sẻ phần gia tăng này, thông qua thuế tài sản,” bà nói thêm.
Một điểm mới trong dự thảo là tách bạch vai trò giữa tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và UBND cấp tỉnh. Theo bà Trang, đây là cải tiến nhằm giảm xung đột lợi ích, nhưng chỉ hiệu quả nếu hội đồng thẩm định có đủ chuyên môn và tính độc lập.
“Hiện nhiều hội đồng thẩm định gồm chủ yếu đại diện sở ngành, chưa phải ai cũng có chuyên môn sâu về định giá bất động sản. Điều này hạn chế năng lực phản biện kỹ thuật,” bà Trang nhận định.
Savills kiến nghị tăng cường năng lực cho tổ chức tư vấn, bổ sung chuyên gia độc lập vào hội đồng thẩm định, đồng thời công khai quy trình, dữ liệu và tiêu chí định giá để củng cố niềm tin thị trường.
Từ phía doanh nghiệp, nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại việc bỏ nguyên tắc thị trường có thể khiến chi phí sử dụng đất trở nên khó dự đoán – một yếu tố then chốt trong kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro.
Bà Trang cho rằng đây là quan ngại chính đáng: “Khi thiếu tham chiếu thị trường, khả năng dự báo chi phí sử dụng đất sẽ giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch dài hạn của nhà đầu tư.”
Theo Savills, Nhà nước giữ vai trò quản lý không đồng nghĩa với loại bỏ hoàn toàn yếu tố thị trường. Thay vào đó, cần xây dựng khung định giá linh hoạt: tham chiếu thị trường tại khu vực có dữ liệu minh bạch, đồng thời duy trì sự ổn định ở những nơi hạ tầng dữ liệu chưa hoàn thiện. “Yếu tố thị trường vẫn là ‘neo định hướng’ giúp tăng tính dự báo và giữ chân nhà đầu tư,” bà Trang nhấn mạnh.
.jpg)
