Chỉ trong hai tháng gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội liên tiếp đón nhận ba dự án chung cư mới với giá bán sơ cấp vượt 100 triệu đồng mỗi mét vuông, thiết lập những mốc giá kỷ lục ở nhiều khu vực. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân tiếp tục rơi vào quên lãng, tạo ra sự lệch pha nghiêm trọng về cơ cấu nguồn cung.
Dồn dập dự án "siêu sang"
Mở màn tháng 7, một dự án căn hộ cao cấp tại phường Việt Hưng, quận Long Biên được giới thiệu ra thị trường với mức giá thăm dò trung bình 118 triệu đồng/m², chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và phí bảo trì. Đây là lần đầu tiên khu vực Long Biên ghi nhận dự án chung cư có giá bán sơ cấp vượt mốc 100 triệu đồng/m² – mức cao nhất từ trước đến nay.
Với diện tích căn nhỏ nhất 50 m², người mua phải chi tối thiểu 5,9 tỷ đồng cho một căn hộ một phòng ngủ. Các căn 4 phòng ngủ có thể lên tới 18–19,5 tỷ đồng, tương đương giá biệt thự liền kề tại vùng ven.
Trước đó vài tuần, một dự án tại ngã tư Xuân Thủy – Phạm Hùng (phường Cầu Giấy) cũng được giới thiệu ra thị trường với mức giá dự kiến từ 180–200 triệu đồng/m², lập kỷ lục mới cho khu vực Cầu Giấy. Với hơn 1.600 căn, giá mỗi căn nhỏ nhất tại dự án này dao động từ 5 tỷ đồng trở lên.
Cùng thời điểm, giai đoạn hai của một dự án tại ngã tư Lê Quang Đạo – Mễ Trì (Từ Liêm) cũng chào bán gần 1.000 căn hộ với mức giá trung bình 130 triệu đồng/m², gần gấp đôi so với giai đoạn một cách đây 4 năm. Căn hộ diện tích 150 m² có giá lên tới gần 23 tỷ đồng, tương đương hơn 150 triệu đồng/m² sau khi cộng thuế VAT và phí bảo trì. Theo phản ánh của môi giới, để sở hữu căn hộ đẹp, người mua có thể phải trả thêm hàng trăm triệu đồng tiền chênh "lấy suất ngoại giao".
Giá leo thang, nhà vừa túi tiền mất hút
Khảo sát của VnExpress ghi nhận từ cuối năm ngoái đến nay, giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục leo thang mạnh mẽ, không chỉ ở khu vực trung tâm mà còn lan ra vùng ven như Long Biên, Bắc Từ Liêm. Một số dự án còn trong giai đoạn booking đã được môi giới chào bán với giá từ 100 triệu đồng/m².
Tại huyện Đông Anh – nơi từng được xem là "vùng trũng" về giá – cũng ghi nhận các dự án trong đại đô thị được chào bán từ 90–100 triệu đồng/m². Dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp trên mặt đường Võ Chí Công (Tây Hồ) được mở bán từ cuối năm 2024 với giá thăm dò lên tới 170 triệu đồng/m², chưa gồm VAT.
Theo dữ liệu từ Savills, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình 22%/năm trong 5 năm qua. Riêng quý I/2025, mức tăng đạt 32% so với cùng kỳ năm trước. Savills cảnh báo một số dự án mới tại trung tâm có thể đạt mức giá vượt qua cả nhà liền thổ tại vùng ven. Tuy nhiên, đây được xem là hiện tượng cục bộ, chưa phản ánh mặt bằng chung của thị trường.
Ngược lại, thị trường chuyển nhượng (thứ cấp) đã có dấu hiệu chững lại trong nhiều tháng qua. Khảo sát hơn 400 dự án tại Hà Nội của Savills cho thấy 47% dự án ghi nhận mức giảm giá trong quý I, biên độ giảm trung bình khoảng 1%.
Khảo sát của OneHousing với hơn 600 người tham gia cũng ghi nhận tỷ lệ người có kế hoạch mua nhà trong vòng một năm tới đã giảm so với cuối năm 2024. Điều này cho thấy người mua đang có xu hướng "lùi lại quan sát" khi giá nhà neo ở mức cao.
Nguồn cung mất cân đối, người trẻ khó tiếp cận nhà ở
Trong khi nhà cao cấp "lên ngôi", phân khúc vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến hết quý I/2025, thị trường chỉ ghi nhận 14.500 căn hộ mới được chào bán, trong đó đến 58% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang – tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các đại đô thị vùng ven và các tỉnh lân cận, nhằm phục vụ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính hoặc nhà đầu tư.
Ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – thừa nhận thu nhập của người dân hiện nay chưa theo kịp đà tăng giá nhà. Các cặp vợ chồng trẻ tại đô thị có thu nhập trung bình từ 20–30 triệu đồng/tháng phần lớn phải thuê nhà hoặc sống chung với gia đình. Ông cho rằng rất ít người ở độ tuổi 30 có thể tự mua nhà thương mại nếu không được hỗ trợ tài chính từ người thân hoặc tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi.
Kỳ vọng vào nhà ở xã hội
Trong bối cảnh giá nhà thương mại ngày càng xa tầm với, nhà ở xã hội và nhà giá rẻ được kỳ vọng sẽ phần nào giải bài toán an cư cho người dân có nhu cầu thực. Năm 2025, Hà Nội dự kiến hoàn thành 8 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 4.670 căn, đồng thời khởi công thêm 6 dự án mới, tương đương hơn 10.200 căn hộ. Ngoài ra, thành phố cũng lên kế hoạch phê duyệt chủ trương đầu tư cho 6 dự án khác, cung ứng khoảng 10.500 căn trong thời gian tới.
Savills dự báo đến năm 2026, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp có thể hạ nhiệt khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển phân khúc bình dân – vốn đang rất khan hiếm. "Việc đưa trở lại các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng sẽ giúp thị trường tiệm cận nhu cầu thực và tái cân bằng giữa cung – cầu", báo cáo nêu.
