Việc thẩm định giá bán nhà ở xã hội (NƠXH) hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập, gây chậm trễ trong quá trình đưa sản phẩm ra thị trường, đồng thời làm tăng thủ tục và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp – đó là nhận định của ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tại toạ đàm “Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội” tổ chức ngày 1/7.
Theo ông Hưng, hiện nay việc xác định giá bán NƠXH chưa thực sự hợp lý và còn thiếu tính linh hoạt. Dù pháp luật đã cho phép chủ đầu tư tính đầy đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ vào giá bán, nhưng trong thực tế, nhiều địa phương vẫn chưa thực hiện thống nhất, khiến giá bán còn cao so với thu nhập của người dân có nhu cầu.
Ông Hưng cho biết, với các dự án có sẵn quỹ đất sạch, giá bán chỉ bao gồm chi phí xây dựng công trình. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư phải tự đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội, hoặc giải phóng mặt bằng, đền bù, tái định cư mà không được Nhà nước hỗ trợ, chi phí này sẽ được cộng vào giá thành, khiến giá bán bị đẩy lên cao.
“Chất lượng quỹ đất và mức độ đầu tư hạ tầng ban đầu là yếu tố quyết định giá NƠXH. Nếu địa phương bàn giao đất sạch kèm hạ tầng hoàn chỉnh, giá bán sẽ thấp hơn rất nhiều”, ông Hưng nhận định.
Một vướng mắc lớn hiện nay là quy trình thẩm định giá bán. Theo Luật Nhà ở 2023, sau khi hoàn thành xây dựng, chủ đầu tư phải trình hồ sơ giá bán để Sở Xây dựng hoặc Sở Tài chính thẩm định, sau đó mới được mở bán. Dù thời gian quy định là 30–60 ngày, nhiều địa phương xử lý kéo dài đến 6 tháng, gây ách tắc cho doanh nghiệp.
Ngoài ra, sau khi bán, chủ đầu tư còn phải thực hiện quyết toán giá với cơ quan nhà nước. Nếu giá bán thực tế cao hơn giá quyết toán, chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch cho người dân. Theo ông Hưng, việc kiểm soát hai lần như hiện nay vừa rườm rà, vừa làm tăng chi phí và không tạo điều kiện linh hoạt cho doanh nghiệp.
Để khắc phục, Chính phủ đã trình Quốc hội phương án cải cách quy trình theo hướng chuyển trách nhiệm xác định giá về cho chủ đầu tư, đồng thời nâng cao vai trò kiểm tra hậu kiểm của cơ quan quản lý. Theo đó, chủ đầu tư phải thuê đơn vị tư vấn đủ năng lực thẩm định giá trước khi công bố. Sau khi dự án hoàn thành, một đơn vị kiểm toán độc lập sẽ xác nhận chi phí với các dự án không dùng vốn nhà nước. Với các dự án sử dụng vốn công, Kiểm toán Nhà nước sẽ kiểm tra và gửi kết quả về Sở Xây dựng.
“Quy định mới sẽ tạo điều kiện linh hoạt hơn cho doanh nghiệp, giảm tải cho cơ quan nhà nước nhưng vẫn đảm bảo minh bạch, công bằng, giúp người dân tiếp cận sản phẩm với mức giá phù hợp”, ông Hưng nhấn mạnh.
