Nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh đang gánh chịu thiệt hại kép khi bị truy thu tiền sử dụng đất bổ sung do chậm nộp – dù nguyên nhân không xuất phát từ phía họ mà do sự chậm trễ trong xác định giá đất của cơ quan quản lý nhà nước.
Theo dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 về thu tiền sử dụng và thuê đất đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến, quy định về khoản thu bổ sung vẫn được giữ nguyên. Cụ thể, khoản tiền chậm nộp sẽ bị tính lãi suất 5,4% mỗi năm, kể cả trong giai đoạn chưa xác định được giá đất – điều vốn là trách nhiệm của cơ quan nhà nước.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Bình Dương cho biết dự án của họ triển khai từ năm 2022 nhưng đến nay – sau ba năm – vẫn chưa được xác định giá đất. Ban đầu doanh nghiệp dự tính nộp khoảng 80 tỷ đồng, nhưng sau khi thẩm định, số tiền tăng lên hơn 200 tỷ đồng. Ngoài ra, họ còn bị truy thu lãi phạt lên tới 30 tỷ đồng. “Chúng tôi không thể nộp tiền khi chưa được xác định giá đất, dẫn đến dự án không được cấp giấy chứng nhận, không thể bàn giao sản phẩm. Bây giờ lại phải gánh thêm phạt chậm nộp là điều vô lý”, ông nói.
Tình trạng này không phải cá biệt. Đại diện một doanh nghiệp đang triển khai gần 2.000 căn hộ tại khu đông TP HCM cũng cho biết, phần lớn các dự án của họ kéo dài từ 5 đến 10 năm. Một dự án khởi công năm 2017 có tiền sử dụng đất tạm tính là 1.200 tỷ đồng, nay sau 8 năm, con số này đã tăng gần gấp ba – lên đến 3.500 tỷ đồng – nhưng vẫn chưa phải là con số cuối cùng.
Chi phí đầu tư đội lên, áp lực tài chính đè nặng khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải bán sản phẩm với giá dựa trên mức tạm tính. Khi số tiền sử dụng đất bị truy thu tăng đột biến, doanh nghiệp rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”: giữ giá cũ thì lỗ nặng, tăng giá thì khó bán vì vượt khả năng chi trả của khách hàng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng quy định hiện tại đang thiếu công bằng. “Nghĩa vụ tài chính chỉ nên phát sinh sau khi doanh nghiệp nhận được thông báo từ cơ quan thuế. Truy thu từ thời điểm giao đất khi giá chưa được xác định là không hợp lý, vì lỗi không thuộc về doanh nghiệp”, ông Châu nêu.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, việc tính lãi phạt trong thời gian doanh nghiệp bị động vì cơ quan chức năng chậm định giá là nghịch lý. “Doanh nghiệp chấp hành đầy đủ quy trình nhưng vẫn bị quy trách nhiệm, trong khi bên làm chậm là cơ quan quản lý lại không chịu hậu quả. Cần có chính sách công bằng hai chiều, có giám sát rõ ràng và ràng buộc trách nhiệm”, ông nói.
Tiền sử dụng đất là khoản chi phí đầu tư đầu vào, ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán sản phẩm. Khi bị truy thu bất hợp lý, doanh nghiệp có thể chuyển chi phí này cho người mua nhà, làm gia tăng áp lực chi phí cho thị trường – vốn đang chịu sức ép lớn từ lãi suất và sức mua giảm.
Chủ tịch HoREA kiến nghị Bộ Tài chính bỏ quy định truy thu với thời gian chậm xác định giá đất trước ngày 1/8/2024 – thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Đồng thời, ông đề xuất trừ 180 ngày (thời gian tối đa theo luật để ban hành quyết định giá đất) khỏi thời gian tính lãi chậm nộp nhằm đảm bảo công bằng.
Các chuyên gia cũng thống nhất rằng, việc truy thu và tính lãi chỉ nên áp dụng đối với các trường hợp doanh nghiệp cố tình trì hoãn nghĩa vụ tài chính sau khi đã nhận thông báo. Với các dự án tuân thủ quy trình nhưng bị đình trệ vì thủ tục hành chính, cần có cơ chế linh hoạt hơn – miễn hoặc giảm lãi phạt – nhằm tránh đẩy doanh nghiệp vào thế “chết lâm sàng”.
