Dù đã mạnh tay giảm giá thuê, hàng loạt mặt bằng nhà phố tại các quận nội thành TP HCM vẫn rơi vào tình trạng trống kéo dài, ghi nhận từ thực tế thị trường cho thấy sức cầu chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.
Cuối tháng 5, chị Phạm Thị Hải, chủ một chuỗi nhà hàng, buộc phải đóng cửa hai điểm kinh doanh tại quận 3 và quận 11 sau thời gian dài hoạt động cầm chừng. Mặt bằng rộng 230 m² trên đường Cách Mạng Tháng Tám (quận 3) từng được thuê với giá 190 triệu đồng mỗi tháng, dù đã được chủ nhà giảm giá, vẫn không đủ sức níu giữ doanh nghiệp. “Kinh doanh ế ẩm kéo dài, chi phí cố định quá lớn, tôi buộc phải trả mặt bằng và chuyển sang thuê nơi nhỏ hơn ở quận 10,” chị Hải cho biết.
Tình trạng tương tự diễn ra trên nhiều tuyến phố lớn như Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Điện Biên Phủ, Nguyễn Trãi hay 3 Tháng 2, nơi hàng loạt căn nhà mặt tiền treo biển cho thuê trong thời gian dài mà vẫn không có người chốt. Tại đường 3 Tháng 2 (quận 10), nhiều mặt bằng đã trống từ cuối năm 2023 đến nay. Anh Kiên, một môi giới bất động sản, chia sẻ có căn nhà ba tầng từng cho thuê với giá 180 triệu đồng/tháng, nay chủ sẵn sàng giảm 15-20% nhưng vẫn chưa tìm được khách.
Trên đường Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận), một mặt bằng rộng 120 m² trước đây được thuê với giá 90 triệu đồng/tháng đã bị trả lại từ tháng 4, dù chủ nhà chấp nhận giảm giá 10 triệu đồng để giữ khách.
Khảo sát từ Batdongsan cho thấy giá thuê nhà phố tại TP HCM trong tháng 5 tiếp tục giảm khoảng 10%, nhà riêng giảm đến 19% so với đầu năm. Nền tảng Nhà Tốt cũng ghi nhận mức giảm giá thuê trung bình 10-18% tại các quận nội thành, trong đó quận 1 và Bình Thạnh giảm mạnh nhất, từ 20-32% so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, nhu cầu thuê vẫn "đi ngang", chưa có sự hồi phục rõ nét.
Báo cáo quý I/2025 của Savills Việt Nam cho thấy giá thuê nhà phố hiện thấp hơn 10-20% so với thời điểm trước đại dịch. Chủ nhà đã đưa ra nhiều ưu đãi như giữ giá cố định, giãn tiến độ thanh toán, giảm tiền cọc, nhưng lượng mặt bằng trống vẫn chiếm tỷ lệ cao, kể cả ở các vị trí đắc địa.
Theo ông Nguyễn Ngọc Tuần, một môi giới lâu năm tại TP HCM, nguyên nhân chính khiến mặt bằng ế ẩm là do các khách hàng lớn như ngân hàng, hệ thống F&B, dịch vụ y tế hay giáo dục đang cắt giảm hoạt động, dẫn tới nhu cầu thuê sụt giảm.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam, nhận định xu hướng tiêu dùng thay đổi do sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử. Người dân ít ra phố mua sắm, thay vào đó lựa chọn mua hàng trực tuyến, kéo theo sự suy giảm của thị trường mặt bằng bán lẻ truyền thống.
Ngoài nhóm ngành ăn uống cần không gian trải nghiệm, hầu hết mô hình kinh doanh khác đều gặp khó do chi phí thuê chiếm khoảng 30% doanh thu. Trong bối cảnh sức mua yếu, nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng duy trì hoạt động.
Cùng với đó, nhà phố ngày càng mất lợi thế so với trung tâm thương mại tích hợp như Vincom, Aeon Mall, Crescent Mall. Những mô hình "tất cả trong một" này không chỉ thuận tiện về hạ tầng, mà còn mang lại trải nghiệm mua sắm hiện đại và tiện lợi hơn cho người tiêu dùng.
Bà Cao Thị Thu Hương, quản lý cấp cao Savills Việt Nam, cho biết nhiều thương hiệu giờ đây chọn thuê mặt bằng trong hẻm hoặc tầng trệt chung cư để tiết giảm chi phí, trong khi trước đây họ sẵn sàng lỗ để giữ vị trí trung tâm nhằm nhận diện thương hiệu.
Một số doanh nghiệp nhỏ lẻ đã chuyển hướng phù hợp hơn. Chị Ngọc Anh, chủ một cửa hàng mỹ phẩm, chia sẻ sau gần một năm thuê mặt bằng trên đường 3 Tháng 2 với giá 45 triệu đồng/tháng, chị đã chuyển sang thuê tầng trệt một căn hộ gần đó với chi phí giảm một nửa mà vẫn giữ được tệp khách cũ.
Dù vậy, theo giới chuyên gia, nhà phố cho thuê vẫn chưa hoàn toàn "hết thời". Với sức mua lớn của TP HCM, thị trường vẫn còn nhiều tiềm năng. Vấn đề là chủ nhà cần định giá hợp lý, linh hoạt và có chiến lược đồng hành với khách thuê để vượt qua giai đoạn đầy thách thức này.
