Dù đã trải qua 4 lần giảm lãi suất, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở cho công nhân vẫn rơi vào tình trạng giải ngân chậm chạp, với tỷ lệ chỉ hơn 2% sau hai năm triển khai.
Theo báo cáo giám sát chuyên đề gửi tới Quốc hội mới đây, Bộ Xây dựng nhận định tình hình triển khai gói tín dụng này là "kém khả quan". Gói tín dụng ưu đãi được khởi động từ tháng 4/2023 theo Nghị quyết 33, với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với mặt bằng trung bình của các khoản vay trung-dài hạn tại 4 ngân hàng thương mại nhà nước. Mục tiêu của gói vay là góp phần hiện thực hóa mục tiêu xây dựng một triệu căn NOXH đến năm 2030.
Ngân hàng Nhà nước đã liên tiếp giảm lãi suất của gói vay này: từ mức 8,2-8,7% (áp dụng trong nửa cuối năm 2023) xuống còn 7,5-8% đầu năm 2024, tiếp tục giảm thêm 1% vào cuối năm. Từ đầu năm 2025, lãi suất chỉ còn 6,6% đối với chủ đầu tư và 6,1% cho người mua nhà. Đây là mức thấp hơn cả lãi suất vay theo Nghị định 100 (khoảng 6,6%/năm).
Đáng chú ý, quy mô tín dụng hiện đã được nâng lên 145.000 tỷ đồng sau khi có thêm 5 ngân hàng thương mại cổ phần (Techcombank, VPBank, TPBank, HDBank và MBBank) tham gia cùng 4 "ông lớn" ngân hàng nhà nước. Mỗi ngân hàng cam kết dành 5.000 tỷ đồng cho vay NOXH.
Tuy nhiên, kết quả giải ngân vẫn rất khiêm tốn. Tính đến nay, chỉ khoảng 3.400 tỷ đồng được giải ngân, tương đương hơn 2% tổng gói tín dụng. Trong đó, gần 2.940 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư tại 21 dự án, còn lại là người mua nhà. Riêng trong 4 tháng đầu năm 2025, chỉ giải ngân được khoảng 550 tỷ đồng.
Vướng mắc từ thực tế triển khai
Bộ Xây dựng chỉ ra một loạt nguyên nhân dẫn đến tình trạng “ế ẩm” của gói vay: nguồn cung NOXH còn hạn chế, nhiều doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn hoặc thiếu tài sản đảm bảo, trong khi thủ tục xác định đối tượng vay vốn ưu đãi còn rườm rà, phức tạp.
Ngoài ra, dù lãi suất đã được điều chỉnh, nhưng vẫn bị cho là chưa đủ hấp dẫn trong bối cảnh doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí vốn cao, thời gian cho vay ngắn, ít phù hợp với đặc thù đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Để tháo gỡ, Bộ Xây dựng đề xuất đưa phần tín dụng cho vay NOXH ra khỏi hạn mức tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước cũng đã đồng thuận với phương án này, nhằm khuyến khích các nhà băng tích cực hơn trong giải ngân vốn.
Kỳ vọng từ gói tín dụng mới 30.000 tỷ đồng
Trước thực trạng này, cuối năm 2024, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu xây dựng một gói tín dụng mới trị giá 30.000 tỷ đồng dành cho người mua, thuê hoặc tự xây, cải tạo NOXH. Gói này sẽ được cấp vốn từ ngân sách địa phương và phát hành trái phiếu Chính phủ, thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng thương mại như gói 120.000 tỷ đồng.
Ngày 27/2/2025, Thủ tướng đã ký Quyết định 444/QĐ-TTg giao chỉ tiêu xây dựng gần 1 triệu căn hộ NOXH trong giai đoạn 2025–2030, yêu cầu các địa phương tích cực triển khai và lồng ghép vào các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Cần quyết liệt hơn trong thực thi chính sách
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Đỗ Viết Chiến, cho rằng các địa phương cần tập trung tháo gỡ từng vướng mắc cụ thể ở từng dự án, đồng thời quy hoạch thêm quỹ đất sạch để thu hút nhà đầu tư. Nếu các dự án được khơi thông, hàng chục nghìn tỷ đồng sẽ được bơm vào nền kinh tế, tạo thêm nhiều việc làm.
Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, nhận định, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng từng thành công trước đây cho thấy hiệu quả khi ngân sách cấp bù lãi suất, giúp doanh nghiệp chỉ phải chịu mức vay khoảng 5%. Tuy nhiên, hiện nay, do thiếu nguồn cấp bù, lãi vay vẫn cao, khiến giá thành nhà không thể giảm, người dân khó tiếp cận.
Ông Châu nhấn mạnh, cần có chính sách ưu đãi nhất quán và dài hạn, đặc biệt phải đảm bảo nguồn lực hàng năm để cấp bù lãi suất nhằm duy trì tính ổn định cho thị trường NOXH.
Đề xuất thành lập Quỹ nhà ở quốc gia
Một điểm đáng chú ý là Bộ Tài chính đã kiến nghị giao Bộ Xây dựng nghiên cứu việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia theo gợi mở của Tổng Bí thư Tô Lâm. Bộ Xây dựng hiện đang khẩn trương hoàn thiện đề án, học hỏi kinh nghiệm quốc tế để thiết lập một cơ chế tài chính riêng biệt, tạo nguồn vốn bền vững cho phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn.
Động thái này được kỳ vọng sẽ là giải pháp trung và dài hạn, giúp tách bạch việc phát triển NOXH khỏi phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng thương mại, đồng thời giảm rủi ro tín dụng cho hệ thống ngân hàng.
Thị trường bất động sản đang phục hồi nhẹ, nhưng NOXH vẫn “chìm”
Theo một số đơn vị nghiên cứu thị trường, trong quý I/2025, thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục nhẹ ở phân khúc trung và cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, phân khúc NOXH vẫn “nằm im”, gần như không có nguồn cung mới.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa tiếp tục “án binh bất động” với NOXH do thiếu hỗ trợ thực chất. Một số chủ đầu tư cho biết, thủ tục pháp lý phức tạp, thời gian xin cấp phép dự án kéo dài 2–3 năm là rào cản lớn, khiến họ không mặn mà với loại hình nhà ở này dù có chính sách ưu đãi.
